대출 한도를 이야기할 때 대부분 DSR을 먼저 떠올립니다. 그런데 수도권에서 집을 사려는 경우에는 DSR을 따지기도 전에 걸리는 상한이 하나 더 있습니다. 2025년 6월 27일 금융위원회가 발표하고 다음 날부터 시행된 수도권 중심의 가계부채 관리 강화방안입니다.
소득과 무관한 절대 상한, 6억 원
수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출의 최대 한도가 6억 원으로 제한됐습니다. 연봉이 2억 원이든 5억 원이든 이 상한은 같습니다. 고가주택을 살 때 대출 의존도가 지나치게 높아지는 것을 막겠다는 취지입니다.
이 규제가 기존 DSR과 다른 점은 소득과 전혀 연동되지 않는다는 것입니다. DSR은 소득이 높으면 한도가 늘어나지만, 6억 상한은 누구에게나 똑같이 걸립니다.
1단계 · LTV로 1차 상한 계산
주택 가격에 규제지역별 LTV 비율을 곱합니다.
2단계 · DSR 40%로 2차 상한 계산
스트레스 금리를 얹은 금리로 연간 원리금을 계산해 소득의 40% 이내인지 봅니다.
3단계 · 6억 원 상한 적용
앞의 두 계산 결과가 6억 원을 넘어도 6억 원에서 잘립니다.
4단계 · 셋 중 가장 낮은 금액이 실제 한도
하나라도 낮으면 그 금액이 최종 한도가 됩니다.
세 기준을 모두 통과해야 하므로, 어느 하나만 개선해도 한도가 늘어나지 않는 경우가 많습니다.
돈을 빌리는 조건에 실거주가 붙었다
수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 주담대를 받으면 6개월 이내에 전입해야 합니다. 전세를 끼고 사두었다가 나중에 들어가는 이른바 갭투자 방식으로는 이 대출을 쓸 수 없다는 뜻입니다.
여기에 전세대출 쪽도 함께 조였습니다. 수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율이 90%에서 80%로 낮아졌습니다(2025년 7월 21일 시행). 보증기관이 덜 보증하면 은행이 지는 위험이 커지므로, 한도와 금리 모두 차주에게 불리해집니다.
다주택자는 사실상 차단
| 항목 | 내용 | 적용 |
|---|---|---|
| 주택 구입 목적 주담대 한도 | 최대 6억 원 | 수도권·규제지역 |
| 2주택 이상 보유자 추가 구입 | LTV 0% | 수도권·규제지역 |
| 전입 의무 | 6개월 이내 | 수도권·규제지역 구입 시 |
| 신용대출 한도 | 차주별 연소득 이내 | 전국 |
| 전세대출 보증비율 | 90% → 80% | 수도권·규제지역(2025.7.21.) |
| 디딤돌 대출 한도 | 예: 일반 2.5억 → 2억 원 | 정책대출 축소 |
| 2025년 6월 27일 발표, 대부분 6월 28일부터 시행됐습니다. 정책대출은 연간 공급계획 대비 25% 감축이 함께 적용됐습니다. | ||
LTV 0%는 사실상 대출 불가를 뜻합니다. 2주택 이상 보유자가 수도권에서 집을 더 사려면 전액 자기 자금이어야 합니다.
무주택 실수요자에게도 영향이 없지 않습니다. 디딤돌·버팀목 같은 정책대출 한도가 축소됐고 연간 공급 규모도 25% 줄었습니다. 규제가 다주택자만 겨냥한 것은 아니라는 점을 감안해야 합니다.
2026년에 추가된 것
금융위원회는 2026년 4월 1일 2026년도 가계부채 관리방안을 발표하며 관리 기조를 이어갔습니다. 총량 관리 목표를 경상성장률 전망치의 절반 이하인 1.5%로 잡고, 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 낮추겠다는 중기 로드맵을 제시했습니다.
- 다주택자 주담대 만기연장 제한 — 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 불허됩니다(2026년 4월 17일 시행). 다만 임차인이 있으면 임대차계약 종료일까지 허용됩니다.
- 온라인투자연계금융(P2P)에도 동일 규제 — 그동안 업계 자율규제에 맡겨져 있던 P2P 주담대에 LTV 규제(규제지역 40%, 비규제지역 70%)와 주택가격별 한도 규제가 의무화됐습니다(2026년 4월 2일 시행).
- 주택가격별 한도 차등 — 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과 25억 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 구간이 나뉩니다.
P2P 규제는 언뜻 남의 이야기 같지만 의미가 큽니다. 규제가 느슨한 곳으로 옮겨 한도를 더 받는 우회로가 하나씩 닫히고 있다는 신호이기 때문입니다.
실행 전에 확인할 것
- 매수하려는 주택이 규제지역인지 — 규제지역 지정은 수시로 바뀝니다. 계약 시점과 대출 실행 시점의 지정 상태가 다를 수 있습니다.
- 6개월 내 전입이 실제로 가능한지 — 기존 임차인의 계약 만료일, 현재 거주지 정리 일정과 맞물립니다. 의무 위반은 대출 회수 사유가 됩니다.
- DSR 한도와 6억 상한 중 어느 쪽이 먼저 걸리는지 — 소득이 높으면 6억 상한이, 소득이 낮으면 DSR이 먼저 걸립니다. 어느 쪽이 병목인지 알아야 대응 방법이 정해집니다. DSR 계산 구조는 스트레스 DSR 3단계 해설에 정리했습니다.
- 신용대출로 메울 수 없다는 점 — 신용대출 한도가 연소득 이내로 묶여 있어 부족분을 신용대출로 채우는 계획은 세우기 어렵습니다.
정리
수도권 주택 구입 대출은 이제 LTV · DSR · 6억 상한이라는 세 개의 문을 모두 지나야 합니다. 세 문의 폭이 각각 다르기 때문에, 어느 문에서 막히는지 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 소득을 올리면 DSR은 풀리지만 6억 상한은 풀리지 않습니다.
여기에 2026년 8월 기준금리가 3.00%까지 오르면서 상환 부담 자체도 커졌습니다. 인상분이 실제 이자에 반영되는 시점은 기준금리 3.00% 해설에서 확인할 수 있고, 월 상환 여력은 연봉 실수령액 계산기로 먼저 잡아보는 편이 좋습니다.
자주 묻는 질문
수도권 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되나요?
주택 구입 목적의 주택담보대출에 한해 그렇습니다. 2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화방안에 따라 수도권·규제지역 내 주택 구입 목적 주담대의 최대 한도가 6억 원으로 제한됐습니다. 소득이 아무리 높아도 이 상한을 넘을 수 없습니다.
DSR 한도와 6억 한도 중 무엇이 먼저 적용되나요?
둘 다 통과해야 합니다. DSR 계산으로 8억 원까지 가능하다는 결과가 나와도 6억 한도에서 잘리고, 반대로 6억 이하라도 DSR 40%를 넘으면 그만큼 더 깎입니다. 실제 한도는 두 기준 중 낮은 쪽입니다.
전입 의무는 언제까지인가요?
수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 주담대를 받으면 6개월 이내에 전입해야 합니다. 실거주가 아닌 갭투자 목적의 대출을 막기 위한 조치입니다.
2주택자도 추가로 주담대를 받을 수 있나요?
수도권·규제지역에서 추가 주택 구입 목적이라면 사실상 불가능합니다. 2주택 이상 보유자의 추가 주택 구입 목적 주담대는 LTV 0%가 적용됩니다.
신용대출로 부족분을 메울 수 있나요?
어렵습니다. 신용대출 한도가 차주별 연소득 이내로 제한돼, 신용대출을 동원해 주택 구입 자금을 채우는 경로가 함께 막혔습니다.